2026年天津市房地产行业研究年度报告
2025 年，天津房地产市场在「止跌回稳」政策基调下呈现出总量收缩与结构分化的交织格局：全年房地产开发投资 1,253.15 亿元[74]、同比下降 0.7%[28]，降幅显著小于全国平均（-17.2%）[29]，增速高于全国 16.5 个百分点、居全国 31 省区市第 2 位[1]；商品房销售面积 1,024.44 万平方米[75]、同比下降 13.5%[30]，销售额 1,492 亿元[76]、同比下降 15.0%[2]。量价额三个维度均延续收缩，但天津降幅深度与投资韧性明显优于全国大盘。需求端的核心变化是「存量时代」加速到来——二手房成交占全市住宅成交比重升至 70%[77]、创历史新高（2023 年 63%、2024 年 66%）[3]，新房与存量房「一降一升」的结构转换成为全年最突出的市场特征，也为土地、库存与政策评估提供了基本背景。
供给端呈「投资稳中略降、住宅独撑大局」的格局。全年房地产开发投资 1,253.15 亿元[31]，其中住宅投资 996.27 亿元[78]、同比增长 1.2%、占比约 79.5%，是唯一正增长的投资分项[4]。投资增速逐季收敛：一季度 +6.4%（居全国第 2）[32]、上半年 +3.0%[33]、前三季度 +1.5%[34]、全年转负至 -0.7%[35]，四季度动能明显减弱[5]。办公楼、商业营业用房投资分项公开数据暂缺，但新开工数据显示商办近乎冻结——办公楼新开工 1.52 万平方米、同比 -88.7%[36]，商业营业用房新开工 -14.7%[6]。资金面上，天津到位资金总额公开数据暂缺；全国房地产开发企业到位资金 93,117 亿元[79]、同比下降 13.4%[37]，其中定金及预收款 -16.2%[38]、个人按揭贷款 -17.8%，「销售端资金」降幅最深，占到位资金约四成，销售回款收缩是资金面的主要拖累[7]。结合天津投资降幅小、销售规模居全国 40 城第 11、华北第 2 的位次，全年资金充裕度可定性为「偏紧、但好于全国」[8]。
需求端「量价齐缩」但路径分化。销售面积端，商品房销售面积 1,024.44 万平方米、同比下降 13.5%[39]，降幅大于全国（-8.7%）[40]；其中商品住宅 938.32 万平方米[80]、同比 -15.3%[41]，住宅现房销售 421.33 万平方米[81]、同比 -23.5%，现房去化压力突出[9]。价格端，官方全口径均价约 14,563 元/平方米[42]；国家统计局 70 城数据显示，天津新房价格 1—4 月环比企稳（小阳春）、5 月起连续回落，12 月同比 -3.0%（全年平均 -2.0%）[43]；二手房价格压力更大，12 月同比 -5.3%（全年平均 -4.1%），跌幅持续走扩[10]。销售额端，商品房销售额 1,492 亿元、同比下降 15.0%[44]，住宅销售额 1,387.19 亿元、同比下降 16.4%、占比约 93%[45]；量价额交叉验证一致（1,492 亿÷1,024.44 万㎡≈14,563 元/㎡）[11]。存量房方面，二手房成交约 13.4 万套[82]、1,189 万平方米、金额约 1,200 亿元[46]，成交均价约 10,096 元/平方米、同比 -8%[47]，新房与二手房成交比约 1:2.4[12]；城市更新迈入制度化阶段，《天津市城市更新条例》2025 年 11 月 28 日通过、2026 年 1 月 1 日施行[13]，全年改建闲置房产 5,001 套/23.5 万平方米用作保租房[48]、新筹集保障性租赁住房 6,957 套/间[49]，累计建成超 5 万套[50]，并发行 2 单基础设施公募 REITs（46.95 亿元）探索存量盘活[14]。
要素端与空间端的分化信号同样清晰。土地市场上，全年涉宅/综合用地成交 77 宗、同比 +20%[51]，出让金约 359.39 亿元[83]、同比 +25.5%[52]，但平均溢价率仅 1.06%[53]、绝大多数底价成交，呈现「量增价稳、城心化」特征——市内六区成交 23 宗占 30%[54]，和平区山东路地块楼面价 43,449 元/平方米创 2018 年以来新高[15]。物业类型上，住宅景气明显优于商办，办公楼市场「以价换量」，甲级租金同比 -6.9% 至 74 元/平方米·月[55]、空置率约 33.5%[16]。库存与人口构成中长期的「去库存深水区」：天津库存去化周期机构多口径差异较大（取证库存约 20 个月[56]、年中一度约 14 个月[57]、2024 年末约 29 个月[58]），惰性库存（超 36 个月）占比近五成[17]；2025 年末常住人口 1,363 万人、自然增长率 -3.08‰，人口连续自然负增长叠加库存高企，价格承压逻辑未改[18]。区域分化上，京津冀三地走势分化明显：北京新房成交小幅修复、河北筑底，天津 2025 年新一线城市排位第 10[59]、11 月新房成交同比 -36%，中指研究院判断天津进入「产品力竞争」时代[19]。
金融与政策构成全年的「托底变量」。金融端，2025 年末人民币房地产贷款余额 51.95 万亿元[84]、同比 -1.6%[60]，全年净减少 9,636 亿元[61]，其中房地产开发贷款 -3.0%、个人住房贷款 -1.8%，信贷总量延续收缩[20]；房企融资成本下行，境内债利率降至 2.71%[62]，美元债破冰，截至 2025 年 10 月约 21 家出险房企化债超 1.2 万亿元[21]。政策端，中央全年定调由「止跌回稳」走向「着力稳定房地产市场」：3 月政府工作报告首提「稳住楼市股市」并安排专项债 4.4 万亿元[85]用于土地收储与收购存量商品房，6 月国常会、8 月国务院全会连续加码[22]；天津 8 月 13 日推出公积金新政，购存量房可提取公积金支付首付、「既提又贷」[23]。政策效果呈「脉冲式回升、持续性不足」：9 月政策窗口全国新房销售面积环比 +48.5%、销售额环比 +47.2%[63]，10 月即回落（重点 14 城二手住宅环比 -11.6%）[24]；70 城新房环比上涨城市数由 4 月峰值 25 个降至 12 月的 6 个[64]，二手房 9—12 月连续 0 城上涨[25]，政策对成交的拉动集中于窗口期，市场内生动力仍待修复。
综合全年数据，可以提炼六条核心发现：其一，天津房地产投资韧性显著强于全国，投资增速居全国第 2[65]，住宅是唯一正增长支撑；其二，销售端「量价齐缩」且二手房占比升至 70%[66]，市场已实质性进入存量主导阶段；其三，商办市场深度调整（办公楼新开工近冻结、空置率超三成）[67]，与住宅景气分化加大；其四，土地市场「量增价稳、城心化」回升，但溢价率极低、房企拿地仍以底价与优质地块为主；其五，库存去化周期处于 14—29 个月的多口径区间[68]、惰性库存占比近半[69]，叠加人口自然负增长，去化压力是中长期核心约束；其六，政策托底效果脉冲式显现但持续性不足，金融环境总量收缩。主要风险集中于市场风险（量价继续下行）、金融风险（房企与居民信贷双收缩）、交付风险（出险房企化债）与区域风险（京津冀内部分化）四类[26]。展望 2026 年，机构判断趋于谨慎——中指研究院中性情形预计 2026 年全国新建商品房销售面积同比 -6.2%[71]、销售额 -6.8%[72]、房地产开发投资 -11%[70]，克而瑞判断行业将迎底部企稳、未来 10—20 年[73]稳态年交易量 8—9 亿平方米[27]。天津层面，预计投资降幅维持低位、销售面积降幅逐步收窄，政策重点继续落在收储、保障房与城市更新三条存量盘活主线上；市场真正的企稳仍有赖于居民收入预期与人口基本面的修复。
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